Здания

Рынок жилой недвижимости

На сегодняшний день российский рынок жилья проходит стадию формирования в соответствии с принципами рыночной экономики.

1. Качественное различие типов жилищ

В настоящее время меняются социальные основы типологического упорядочения архитектуры жилища. Примером этого является переход от социально-демографической типологии жилища к типологии по образу жизни населяющих его субъектов и материальным возможностям. Возрастает значение различия типов жилищ по формам собственности и изменяется основное направление развития типологии жилищ.

До недавнего времени доминировало мнение, что вслед за дифференциацией социальных моделей в рыночных условиях будет изменяться качественное различие и типов жилищ. Это, как полагали, и является магистральным путем ее развития. Сегодня формируется новое понимание перспектив подразделения типов жилищ.

Качественное различие типов жилищ приводит к необходимости постоянно наращивать уровень специализации жилищного фонда, что на практике означает необходимость более частой смены жилищ обитателями в связи с изменяющимися условиями. И чем раздробленнее жилищный фонд на типы, тем он дороже и сложнее в управлении и эксплуатации, труднее прогнозирование его использования. К тому же многие типологические различия моделей обитателя и обитания являются временными. Поэтому требования к жилищу, связанные с возрастом, состоянием здоровья, уровнем дохода и другими причинами, в последние годы вызывают рост интереса к «универсальному», «адаптируемому», «динамическому», «всевозрастному», «поливалентному» жилищу, которое позволит не увеличивать, а уменьшать степень раздробленности типов жилищ и при этом повышать их «социальную адресность».

Развитие типологии социального жилища в странах с развитым жилищным рынком сопровождается постоянным повышением его комфорта, социально-функциональной гибкости и уточнением социального назначения. Российская базовая классификация типов жилищ по формам собственности сегодня заметно отличается от западноевропейской и североамериканской. В России, из наиболее часто встречающихся в мировой практике восьми типов жилищ, предлагают лишь «социальный наем» (аренду) в государственном и муниципальном фондах и рассматриваются к применению такие как: аренда жилья в частном секторе и субсидируемая аренда у частных домовладельцев; возможность создания социального жилья в форме домов и квартир с субсидированным приобретением в частную собственность. Повышение требований к качеству социального жилища позволит сблизить его с массово коммерческим жильем, и оно в перспективе превратится в особую категорию по форме субсидирования.

Социально-демографическая типология отечественного социального жилища в принципе соответствует международной практике, учитывающей «целевые группы» – семьи с детьми, одиночки, престарелые и инвалиды. За рубежом жилье для престарелых и инвалидов, людей с ослабленным здоровьем и физическими недостатками подразделяют на не менее чем семь типологических групп: от так называемого «самодостаточного» жилища (для здоровых пожилых, способных к полному самообслуживанию) до «поддерживающего» жилища (где обеспечиваются полный пансион, круглосуточный уход медицинских и социальных работников). Существуют промежуточные формы, например: полноценные квартиры, пристроенные к лечебнице или гериатрическому центру; группы квартир, объединенные вокруг блоков питания, и др. С учетом того, что инвалидность, потеря мобильности сопутствуют не только старости, но и проявляются в любом возрасте, за рубежом строится жилище особого типа – легко адаптируемое к нуждам инвалидов.

В типологии социального жилья в ряде зарубежных стран учитывают непредвиденные обстоятельства у людей с невысокими доходами. Для этого проектируют: специальное жилище для «групп риска» – бывших заключенных, бывших пациентов психиатрических и наркологических клиник и т. п.; «заменители семейного» жилища – для людей, не способных иметь семью; квартиры с гибкой планировкой «для воссоединения семей» – для одиночки-эммигранта, ожидающего приезда семьи; специальное жилище для женщин, подвергающихся грубому обращению в семье; охраняемые малые квартиры, где обеспечивается присмотр за малолетними детьми, медицинская, психологическая и социальная помощь матери. Существует широкий спектр так называемых «групповых квартир» – общежитий для коммунального заселения одиночек разного возраста, социального статуса и жизненных обстоятельств. В отечественной архитектуре из общего перечня примерно 25 базовых типов социальных жилищ западной практики применяют не более 9–10.

В России формированию типологии коммерческого жилища уделяют большое внимание. Основные проектируемые и строящиеся типы массового коммерческого жилища – это многоквартирные дома с приобретаемыми в собственность квартирами (кондоминиумы) и односемейные индивидуальные жилые дома.

За рубежом все чаще для индивидуального проживания выбирают малоэтажные блокированные дома:

  • многоквартирные жилые дома со сдаваемыми в коммерческую аренду квартирами (доходные дома) для клиентов, не имеющих возможности получить кредит на покупку жилья;
  • попарно блокированные дома, находящиеся в собственности одной семьи, в которых обеспечиваются рост и разделение семьи при вступлении в брак с отселением и занятием молодой семьей второй блок-квартиры, до этого момента сдаваемой в аренду посторонней семье;
  • мобильное жилище, важное для обеспечения мобильности трудовых ресурсов.

Очень узок спектр качественного различия российского рынка жилища для широкого спроса клиентов с разным потребительским спросом и достатком. Основная масса жилищ предназначена для семей с детьми. Практически отсутствует специализированное рыночное жилище: для одиночек, для так называемых «осколочных семей», для семей «из трех поколений», для пенсионеров.

Современный западный жилищный рынок рекламирует некоторые особые типы жилищ: для обеспеченных семей с двумя источниками дохода, но без детей; для проживающих отдельно от родителей взрослых, но несовершеннолетних детей; для коммунальной аренды (дорогой вариант «группового» жилища); жилище с длительным сроком аренды («адаптируемые» дома и квартиры). В России не проектируются и не строятся временные жилища с обслуживанием, так называемые меблированные комнаты (вариант доходного дома); жилище категории «кров и стол»; отели с однокомнатными квартирами, рыночный вариант домов гостиничного типа; популярные в Европе и США «апартамент-отели»; жилище типа «студия» или «ателье» с местами для работы. Однако в условиях нашей страны и недостаточного внимания к социальному жилищу особенное внимание к элитарному жилищу не всегда оправдано.

Главной особенностью современного «западного» жилищного рынка является архитектура соучастия к членам общества, формирующая собственные типы жилищ по форме и технологии применения. Практика демократического средообразования существует и развивается и в России. Однако, в отличие от западной архитектурной практики, в России слабо развивается «архитектура соучастия» в сфере муниципального и государственного социального жилища, не обсуждается необходимость стимулирования строительства и реконструкции жилищ в сотрудничестве с гражданами. Отечественная типология жилищ по методам соучаствующего формирования только зарождается, и поэтому говорить о развитости архитектуры соучастия в нашей стране пока не приходится.

Из выделенных 32 категорий массового коммерческого жилища российской архитектурой освоена на данный момент примерно половина.

2. Потребители жилой недвижимости

Жилищные условия для большинства населения России не удовлетворительны: многие проживают в малогабаритном, необорудованном или некомфортном жилье; у некоторых отсутствует возможность улучшить их самостоятельно; для многих семей решение «жилищного вопроса» остается актуальным.

Способы улучшения гражданами жилищных условий можно разделить на несколько групп в зависимости от уровня доходов и жилищных условий:

  • самостоятельное приобретение или строительство жилья;
  • приобретение или строительство жилья с использованием финансовых инструментов
  • (ипотека, займы);
  • строительство жилья с использованием финансовых схем (ЖНК, ССК);
  • покупка или строительство жилья при использовании субсидий (для отдельных категорий граждан, часто в виде жилищных сертификатов);
  • получение социального жилья;
  • наследование жилья.

3. Рыночная классификация жилых зданий

Существенный вклад в классификацию жилых зданий внес коллектив ученых под руководством профессора Г. М. Стерника . Ими была разработана методика рыночной классификации жилых зданий и результирующие требования к классам качества жилых новостроек, в которой учтен накопленный в Москве и регионах РФ опыт проведения классификации многоквартирных новостроек по классам качества, обеспечивающая межрегиональное сопоставление объектов по единым критериям.

Методика классифицирования жилых новостроек по потребительскому качеству (классу) разработана Г. М. Стерником, главным аналитиком РГР, профессором РЭУ им. Г. В. Плеханова, к. т. н.; С. Г. Стерником, профессором ВГНА, д. э. н. (г. Москва) при участии Э. Д. Епишиной, председателя комитета по аналитике НП «РГР. Пермский край», директора ООО «Аналитический центр “КД – консалтинг”», к. э. н. (Пермь).

При разработке данной методики и ее совершенствования соблюдалась нормативная преемственность двум действующим сводам правил, введенным в 2011 г.: СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» и СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные».

В соответствии с нормативными ограничениями разработанная Единая классификация распространяется на вновь строящиеся и реконструируемые многоквартирные жилые здания высотой до 75 м, в том числе общежития квартирного типа, а также жилые помещения, входящие в состав помещений зданий другого функционального назначения.

Единая классификация не распространяется на блокированные жилые дома, проектируемые в соответствии с требованиями СП 55.13330.2011 «Дома жилые одноквартирные» , в которых помещения, относящиеся к разным квартирам, не располагаются друг над другом, и общими являются только стены между соседними блоками, а также на мобильные жилые здания, на жилые помещения маневренного фонда и другие помещения, указанные в п. 2–7 ч. 1 ст. 92 Жилищного кодекса Российской Федерации .

Многоуровневое разделение жилых зданий на классы по их потребительским качествам (на кластеры), позволяющее повысить однородность объектов в выборке и уменьшить разброс цен внутри этих классов, связано с тем, что:

  • рыночная практика часто требует раздельного изучения сегментов массового и престижного жилья;
  • в городах, где значительный объем рынка определяется предложением престижного жилья, имеется дополнительное разделение жилья на «бизнес-класс» и «элитный класс»; для выделения лучших домов эксклюзивного качества элитный класс разделяют на два подкласса: «премиум» и «де-люкс»;
  • в регионах, где доля престижного жилья мала, весь объем массового жилья разделен на два класса; для более детального анализа (например, в связи с появлением на рынке в после кризисные годы малогабаритных квартир) целесообразно расчленять «экономкласс» на два подкласса – малогабаритные и стандартные.

В России законодательной базы разделения жилья по качеству на группы пока не существует. Термины «эконом-класс», «комфорт-класс», «бизнес-класс» и «элит-класс» придумали застройщики и риэлторы для удобства сегментирования рынка жилой недвижимости и для того, чтобы объяснить ценообразование.

В предложенной методике рыночного классифицирования проектов в интересах маркетингового и экономико-статистического анализа рынка массовое жилье по СП 42.13330.2011 дополнительно дифференцировано, в соответствии с устоявшейся рыночной практикой, на «эконом-класс» и «класс-комфорт», а престижное жилье по СП42.13330.2011 (вариант термина – «жилье повышенного качества») дополнительно разделено на «бизнес-класс» и «элитный класс» (рис. 1)1.

Рис. 1. Структура классификации многоквартирных жилых новостроек по потребительскому качеству

В данной классификации понятие «эконом-класс» не совпадает по содержанию с понятием «экономический класс по стандарту Минрегиона» (Приказ Минрегиона от 28.06.2010 № 303).

Нормативными основаниями классификации жилых зданий по потребительскому качеству являются Жилищный кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ, действующие технические стандарты и своды правил (СП) по проектированию и строительству жилья, а также приказы Минрегиона России.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *