Здания

Экономичность жизненного цикла здания

Экономичность жилого здания определяется стоимостью жизненного цикла здания. Стоимость жизненного цикла здания (СЖЦЗ) – расчетная величина денежного выражения совокупных издержек владения жилым домом, включающих в себя расходы на выполнение строительно-монтажных работ, последующие обслуживание, эксплуатацию в течение срока их службы, ремонт, утилизацию созданного в результате выполнения работы объекта (элементов здания или здания целиком).

Главная задача расчета СЖЦЗ заключается в оценке совокупной стоимости проектного решения будущего здания. Конечным критерием оценки эффективного здания является приведенная стоимость владения, равная отношению совокупной стоимости к его плановому периоду эксплуатации.

Расчет СЖЦЗ необходим для расчета показателя экономичности здания, для сравнения альтернативных проектов, в которых реализованы одинаковые требования к характеристикам здания, но они отличаются соотношением начальных и эксплуатационных затрат.

Некоммерческим партнерством «Международная ассоциация фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования» (МАИФ) разработана «Методика расчета жизненного цикла жилого здания с учетом стоимости совокупных затрат» с целью оказания методической помощи членам СРО НОП для участия в открытых конкурсах по определению исполнителя работ по проектированию многоквартирных жилых домов.

1. Затраты жизненного цикла здания

Жизненный цикл здания (ЖЦЗ) – период, в течение которого осуществляются инженерные изыскания, проектирование, строительство (в том числе консервация), эксплуатация (в том числе текущие ремонты), модернизация, реконструкция, капитальный ремонт, снос здания.

Периоды жизненного цикла здания:

I – период проектирования, включающий выполнение: технико-экономического обоснования возведения здания; конструирования и проектирования;

II – период строительства, содержащий разработку технологии возведения и технологических регламентов производства работ и организации строительства; выполнение строительно-монтажных работ; выполнение мероприятий по освоению объекта перед эксплуатацией;

III – период эксплуатации здания, связанный с физическим и моральным (функциональным устареванием) износом, включающий: поддержание конструктивных элементов и инженерных систем здания в нормальном техническом состоянии путем проведения плановопредупредительных и капитальных ремонтов; проведения модернизации и реконструкции здания;

IV – период окончания жизненного цикла здания путем его сноса, наступающий в случае, если модернизация или реконструкция, восстанавливающие физико-механические и эксплуатационные характеристики зданий до нормального рабочего уровня, нецелесообразны. Здесь возможна утилизация и повторное частичное вторичное использование материалов, конструкций или оборудования.

1.1. Оценка проектных решений жилых зданий

Целью технико-экономической оценки объемно-планировочного решения является проверка соответствия показателей проекта требованиям действующих норм и оценка его экономической эффективности.

Для оценки проектных решений жилых зданий применяется ряд архитектурно-планировочных показателей, а именно:

  • жилая площадь квартир, м2;
  • общая площадь здания, м2;
  • площадь застройки, м2;
  • строительный объем здания, м3;
  • коэффициенты К1, К2 и К3.

Получить максимальный эффект от капитальных вложений в строительство здания и во время последующей его эксплуатации возможно при сознательном выборе проектного решения, учитывающего действительные возможности и потребности заказчика. На начальной стадии проектирования, как правило, предлагаются 2–4 варианта объемно-планировочных и конструктивных решений, которые сравниваются между собой и сопоставляются с эталонным решением аналогичного типа здания. Здания сравниваются по расходу материалов, удельному расходу тепла (расход тепла на 1 м3 отапливаемого объема), трудоемкости и стоимости строительно-монтажных работ. Проверяется соответствие этих показателей контрольным величинам, регламентируемым ведущими ведомствами по строительству и архитектуре России и соответствующих регионов на основе показателей проектов-аналогов.

Для жилых зданий технико-экономические характеристики включают следующие показатели.

Площадь застройки (Пз) определяется на уровне цоколя здания с включением всех выступающих частей, имеющих покрытия.

Жилая площадь (Пж) определяется как сумма площадей всех жилых комнат во всех квартирах, без учета встроенных шкафов, санузлов, кухонь, передних, внутриквартирных коридоров. В сумме с площадью перечисленных подсобных помещений (Пп) она составляет общую площадь дома (По). В общую площадь входят также летние помещения (лоджии, балконы) с коэффициентами для встроенных лоджий – 0,5, для выступающих лоджий – 0,35, для балконов – 0,25.

Строительный объем (Ос) определяют умножением площади горизонтального сечения здания на уровне окон первого этажа на высоту от уровня пола первого этажа до средней отметки плоской совмещенной крыши или до верхней отметки чердачного перекрытия (верх теплоизоляционного слоя). Строительный объем подвала определяют отдельно путем умножения площади подвала на высоту от пола подвала до пола первого этажа.

При оценке объемно-планировочного решения проекта эти показатели соотносятся друг с другом. Эти соотношения задают следующие коэффициенты: К1 – это планировочный коэффициент, определяется как отношение Пж и По, в %; К2 – показатель экономичности использования строительного объема здания: К2 = Ос/По; К3 – показатель компактности здания, характеризуется отношением площади поверхности наружных стен С к общей площади дома По.

Это основные показатели, помимо них используются и другие. Одни из технико-экономических показателей под воздействием изменяющихся социально-экономических условий теряют свою актуальность, как, например, коэффициент К1. Другие, например К2 и К3, наоборот, становятся более актуальными, так как роль экономии энергии при эксплуатации зданий значительно возросла.

Существенное значение имеет правильный, экономически обоснованный выбор этажности жилого здания. При этом следует учитывать, что оснащение лифтами и мусоропроводами жилых домов значительно увеличивает их стоимость и затраты на их эксплуатацию. При меньшей этажности (1–5 этажей) больше удельные затраты на нулевой цикл и инженерные сети. В домах 6–9 этажей удорожание определяют устройство и эксплуатация лифтов и мусоропроводов; в 10–16-этажных домах, помимо увеличения числа лифтов и грузоподъемности

одного из них, необходимы усиление конструкций, усложнение противопожарных мероприятий и систем водоснабжения, что ведет к дополнительным затратам. В то же время многоэтажная застройка позволяет более рационально использовать городскую территорию. Это в конечном счете и приводит к многоэтажной застройке новых городских микрорайонов.

Оценку экономичности конструктивного решения проекта осуществляют по следующим показателям, приведенным к 1 м2 общей площади:

  • по затратам труда (в чел.-ч) на строительной площадке и на заводах, производящих строительные конструкции;
  • по расходу основных строительных материалов, стали, цемента, леса, кирпича, бетона. Материалоемкость и индустриальность конструктивного решения характеризуют показатели массы конструкций (т/м2), число типоразмеров и марок сборных изделий на объект и на квадратный метр общей площади здания.

Главным показателем является сметная стоимость здания, приведенная к общей площади или к строительному объему. Однако и она дает неполное представление об экономичности объемно-планировочного и конструктивного решения. При этом необходимо учитывать эксплуатационные затраты на ремонт, отопление, освещение, вентиляцию и охлаждение здания.

1.2. Затраты на разных периодах жизненного цикла здания

Основной принцип необходимости возведения здания заключается в уменьшении совокупной стоимости владения зданием. Анализ усредненных затрат на протяжении жизненного цикла здания представлен на рис. 1.

Усредненные затраты на протяжении жизненного цикла здания

Рис. 1. Усредненные затраты на протяжении жизненного цикла здания

Опыт проектирования, строительства и эксплуатации зданий показывает, что за счет обоснованного увеличения первоначальных затрат на стадии проектирования и строительства на применение энергоэффективных, экологичных технологий и подходов «зеленого строительства», можно сократить на стадии эксплуатации здания операционные расходы, составляющие в среднем 75 % от общих затрат.

Поэтому, даже если себестоимость строительства эффективного дома будет выше стоимости стандартного дома, то совокупная стоимость владения эффективным домом будет в разы ниже стоимости затрат жизненного цикла стандартного дома в результате применения именно энергоэффективных и экологичных технологий, которые способствуют снижению затрат на содержание, обслуживание и потребление коммунальных ресурсов, увеличение продолжительности периода эксплуатации здания, что в итоге позволяет снизить совокупную стоимость здания.

1.3. Учет энергоэффективности и «зелености» здания

Федеральным законом «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 23 ноября 2009 г. № 261-ФЗ , стандартом СТО НОСТРОЙ 2.35.4–2011 «“Зеленое строительство”. Здания жилые и общественные» , а также другими нормативно-правовыми актами Российской Федерации предусмотрен обязательный учет показателей энергоэффективности и экологичности («зелености») зданий.

Для обозначения строительного объекта, который выполняет необходимые требования по энергоэффективности и экологичности, вводится специальное понятие «эффективное здание» – это энергоэффективное здание, спроектированное и построенное с учетом предварительного расчета совокупной стоимости.

Расчет совокупной стоимости затрат жизненного цикла эффективного здания должен выполняться с учетом коэффициента энергоэффективности и коэффициента экологической устойчивости («зелености»).

В качестве базового (единичного) значения коэффициентов энергоэффективности и «зелености» принято значение, соответствующее минимальному требуемому уровню класса энергоэффективности «В» и минимальному уровню сертификации класса «D» по системе «зеленого строительства».

Коэффициент энергоэффективности Ek (табл. 7.1) учитывает конечный класс энергоэффективности здания в соответствии с постановлением Правительства РФ от 25.01.2011 № 18 .

Таблица 1. Коэффициенты классов энергоэффективности многоквартирных домов

Обозначение класса Наименование класса энергетической эффективности Величина отклонения значения удельного расхода тепловой энергии на отопление, вентиляцию и горячее водоснабжение здания от нормируемого уровня, % Коэффициент энергоэффективности,

Ek

Для новых и реконструируемых зданий
А Наивысший менее –45 0,55
В++ Повышенные от –36 до –45 включительно 0,70
В+ от –26 до –35 включительно 0,85
В Высокий от –1 до –25 включительно 1,00
С Нормальный от +5 до –10 включительно 1,15
Для существующих зданий
D Пониженный от +6 до +50 включительно 1,30
Е Низший более +51 1,45

Для расчета совокупной стоимости в эколого-экономическую модель введен понижающий коэффициент «зелености» – Gk. Коэффициент «зелености» учитывает конечный рейтинг здания по системе распределения баллов стандарт «“Зеленое строительство”. Здания жилые и общественные» (СТО НОСТРОЙ 2.35.4–2011), как показано в табл. 2.

Таблица 2. Значение коэффициента «зелености»

Рейтинг Количество набранных баллов Коэффициент «зелености», Gk
Не сертифицирован < 260 1,15
Cертификат класса D 260–339 1,00
Cертификат класса С 340–419 0,85
Cертификат класса В 420–519 0,70
Cертификат класса А 520–650 0,55

«Зеленый коэффициент» дает возможность сопоставить, помимо реальных затрат со стороны строителя и пользователя экодомов и обычных домов, также причиненный окружающей среде дополнительный «неосязаемый» ущерб в виде произведенного углекислого газа.

При прочих равных условиях, затратах на строительство и эксплуатационных расходах, с точки зрения устойчивого развития и влияния на окружающую среду стоимость затрат жизненного цикла эффективного «зеленого» здания всегда ниже стоимости стандартного здания за счет меньшего экологического отрицательного воздействия на окружающую среду, выраженного в первую очередь в количестве выделенного в атмосферу тепла и углекислого газа.

2. Параметры стоимости жизненного цикла здания

Совокупная стоимость жизненного цикла жилого здания (многоквартирного жилого дома) включает в себя две категории издержек: единовременные затраты на ввод и вывод из эксплуатации и периодические расходы (затраты) на эксплуатацию и ремонт.

Затраты в пределах каждой категории издержек имеют существенное значение при принятии решения о количестве необходимых инвестиций для строительства эффективного здания, они позволяют сравнить различные альтернативные варианты одного проекта, проанализировать затраты, которые являются достаточными для выбранного проекта.

2.1. Единовременные затраты

Единовременные затраты на ввод и вывод из эксплуатации здания включают в себя: затраты до ввода в эксплуатацию; затраты на утилизацию.

Затраты до ввода в эксплуатацию учитывают:

  • стоимость приобретения прав на земельный участок;
  • стоимость подключения к внешним инженерным (коммунальным) сетям, в том числе: получение технических условий на подключение к внешним сетям; связанные с этим издержки на реконструкцию или модернизацию внешних сетей (если их пропускная способность или степень совершенства оставляют желать лучшего); строительно-монтажные работы на сооружение сетей (газоснабжения, теплоснабжения, электроснабжения, водоснабжения и т. д.) от разрешенной точки подключения к внешним инженерным сетям до здания.
  • затраты на строительство, учитывающие: стоимость проектирования; стоимость материалов и оборудования; стоимость строительных и монтажных работ; издержки, связанные с отвлечением денежных средств на срок строительства (в том числе проценты по кредитам).

Для предварительного экономического анализа альтернативных решений строительных конструкций и инженерных систем стоимость строительства может быть определена по укрупненным показателям на основе государственных и негосударственных нормативов, единичных расценок, укрупненных показателей стоимости строительства и баз данных применяемых материалов и оборудования.

Затраты на утилизацию объекта включают стоимость работ по сносу здания за минусом стоимости материалов повторного использования. Остаточная стоимость системы (или компонента) рассчитывается на конец периода анализа или в момент его замены в течение периода анализа.

2.2. Периодические затраты

Периодические расходы (затраты) в течение планового периода эксплуатации включают в себя: расходы, связанные с содержанием здания; расходы, связанные с приобретением коммунальных ресурсов из внешних сетей; затраты на текущий ремонт конструкций и систем; затраты на капитальный ремонт конструкций и систем.

Данные о стоимости содержания (эксплуатации, обслуживания и ремонта) получают из принятых нормативов или отчетов управляющих компаний, в которых содержится средняя стоимость владения и удельные эксплуатационные расходы (затраты) на единицу площади (общей, жилой или полезной) в зависимости от общей продолжительности эксплуатации здания, его региона расположения, этажности, общей площади здания.

Расходы, связанные с приобретением коммунальных ресурсов, включают затраты на тепловую и электроэнергию, воду и другие коммунальные услуги. Их получают, исходя из данных о нормативном ими фактическом уровне потребления и ценах, сезонных графиков и прогнозов управляющих компаний в сфере ЖКХ. В соответствии с принципами «зеленого» строительства, потребление электро-, теплоэнергии и воды, при проектировании здания и его ограждающих конструкций, являющихся взаимозависимыми, оцениваются для здания в целом, а не для отдельных систем здания или его компонентов. На начальном этапе проектирования данные об объеме энергии, потребляемой зданием, могут быть получены путем инженерного анализа или с помощью специализированных компьютерных программ. При определении цены на энергоносители следует учитывать котировки текущих и прогнозных цен местных поставщиков на энергоносители, продолжительность весенне-летнего и осенне-зимнего сезонов, активность спроса.

Расходы, связанные с потреблением воды, следует рассчитывать так же, как и расходы на потребление электроэнергии.

Типовая структура тарифов ЖКХ

Рис. 2. Типовая структура тарифов ЖКХ

Типовая структура тарифов по видам предоставляемых услуг жилищно-коммунального хозяйства ЖКХ представлена на рис. 2.

Экономический эффект от эксплуатации эффективных зданий выражается в снижении стоимости коммунальных услуг. Среднее значение экономии ресурсов при эксплуатации эффективных зданий превышает 30 %, в том числе:

  • экономия электро- и тепловой энергии – 30 %;
  • сокращение выбросов – 35 %;
  • снижение потребления воды – 40 %;
  • сокращение отходов – 50 %.

Размер затрат на текущий и капитальный ремонт конструкций и систем зависит от их срока службы, физического и функционального износа. Отправной точкой для анализа будущих затрат, связанных с заменой оборудования, служит первоначальная стоимость этого оборудования с учетом индексации и дисконтирования затрат на приобретение нового оборудования.

2.3. Алгоритм определения стоимости жизненного цикла здания

Определение стоимости жизненного цикла жилого здания осуществляется в четыре этапа.

На первом этапе определяются:

  • перечень и элементы имущества (здания и/или оборудования);
  • срок планового периода эксплуатации (жизненный цикл) для каждого элемента расчета;
  • количество и периодичность проведения ремонтов и замены оборудования.

На втором этапе рассчитываются единовременные затраты:

  • на проектирование;
  • производство (строительно-монтажные работы);
  • ввод в эксплуатацию;
  • вывод из эксплуатации (утилизацию).

На третьем этапе осуществляется расчет периодических расходов (затрат) в течение планового периода эксплуатации, связанных:

  • с потреблением коммунальных ресурсов при поставке из внешних сетей и собственной генерации;
  • текущим ремонтом;
  • капитальным ремонтом;
  • расходными материалами;
  • содержанием общего имущества, управлением и оплатой труда.

На четвертом этапе осуществляется расчет затрат жизненного цикла путем суммирования результатов второго и третьего этапов:

  • сумма единовременных затрат на ввод и вывод из эксплуатации;
  • сумма произведений количества периодов в течение планового срока эксплуатации и дисконтированных периодических затрат по каждому виду за плановый период.

Расчет стоимости затрат жизненного цикла ведется в плановых и фактических показателях по следующей формуле:

Расчет стоимости затрат жизненного цикла

где n – плановый период эксплуатации; t1, t2, t3, t4 – соответственно время проектирования, строительства, эксплуатации, утилизации; r – ставка дисконтирования; Ek – коэффициент энергоэффективности; Gk – коэффициент «зелености».

Расчет по данной формуле позволяет определить стоимость жизненного цикла здания с учетом текущей совокупной стоимости единовременных и периодических затрат за определенный период (обычно за год).

Для определения экономичности как одного из параметров качества гражданского здания целесообразно определить удельную величину СЖЦЗ в расчете на единицу общей полезной площади здания для жилых зданий.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *